пятница, 2 марта 2018 г.

Алина Енгалычева: "Реновация - очередной этап земельной аферы".


Поговорили с экспертом Алиной Енгалычевой о возникшей недавно в СМИ теме лишения переселенцев по реновации земли под их домами.

Варвара Грязнова: Мы видим в СМИ всё больше историй о готовых или почти готовых кварталах для заселения по программе реновации. Появилась информация, что земля под этими домами и вокруг них будет принадлежать Фонду реновации, и дальше не будет передана собственникам жилья. Это правда? Такое вообще возможно?

Алина Енгалычева: Во-первых, проясним, что нет отдельного участка под домом и отдельного участка, который называют «придомовой территорией» или «двором». Это единое целое, и быть иначе не может. Поэтому мы не можем говорить, что под домом будет их, а вокруг дома - не их. Участок - это единое целое.
О том, возможно ли такое: безусловно, всё возможно и зависит это только от изобретательности законодателей. Те поправки, которые порой вносятся, удивляют и поражают воображение. Благодаря им могут быть реализованы самые криминальные фантазии.


Что можно сказать на сегодняшний день? Безусловно, сейчас действует норма, что с момента, как оформлена в собственность первая квартира, и если земельный участок стоит на кадастровом учёте, то на долю в нём возникает право собственности. Такая норма есть, её пока ещё не отменили. Но поскольку возможно всё, а примеры неперехода участка в собственность к собственникам квартир уже имеются…у нас же часто такое происходит: то, что вчера было незаконным, завтра становится законным.

Реновацию пиарят ключевые депутаты Госдумы / Фото: Сергей Митрохин
По действующему законодательству первоначальный участок сначала оформляется на застройщика - аренда или другое право. Он правообладатель этого участка. Он строит, возводит этот объект, а дальше - мы не знаем, как покупатели будут оформлять своё владение. Возможно, они вообще будут жить по договору социального найма - как живут до переезда. А наниматели не имеют права собственности на общее имущество, в которое входит земельный участок. Или же сейчас всех пытаются затащить в ипотеку - мол, докупите метры. Есть риск, что в залоге по ипотеке будут не эти неликвидные квадратные метры, а земельный участок дома. Ещё один из существующих примеров: застройщик сдал земельный участок в аренду третьему лицу. Под парковку, под киоски, еще под что-то. Он может уничтожить озеленение, как было в Иркутске. В результате тот проект с благоустройством, который был, не был реализован, а у людей фактически отняли их право на землю. Что людям в этой ситуации остаётся - только идти и в судебном порядке обжаловать, вести эти многолетние, бесконечные тяжбы, и вы сами понимаете, что далеко не каждый будет этим заниматься. Поэтому весьма высока вероятность того, что собственники жилья не будут собственниками земли, либо фактически - когда реализация их формальных прав просто будет затруднена, либо и юридически, если будут внесены дополнительные поправки в законодательство.

При этом документы по тем старым кварталам, которые сейчас уничтожаются, вечные. Никто не вправе их отменить и аннулировать. В те времена, когда шла застройка, эти документы имели даже похожие или точно такие же названия, как сейчас - «проект планировки», например. 
И вот пока эти старые дома и кварталы существуют, никто не вправе отменить те проекты планировки. А если «зачистить» эту территорию - всё уже будет по-другому. Чем ценны документы прежних лет и права, возникшие на их основе, - тем, что их нельзя просто так отменить. Это будет революция, понимаете?

Снос и стройка в Хорошёво-Мнёвниках / Фото: ТВЦ
То, что строится сейчас новое, уже строится в соответствии с действующими законами и нормативами. И те нарушения прав на земельные участки, которые мы видим, происходят именно сейчас, на основании новой нормативной базы - весьма запутанной, и имеющей массу лазеек.

Юрий Иванов: Алина, по поводу доли. Насколько мы знаем, земельный участок по советским нормативам отводился в разы больше, чем предусмотрено сейчас. К тому же «многоквартирные дома» в советское время - это было сто квартир, может быть меньше или чуть больше. Особенно в пятиэтажках квартир немного. А сейчас будут дома по полторы тысячи квартир. Допустим, у человека сейчас одна доля в земельном участке, а когда он переедет, из-за того, что квартир больше, а площадь подошвы дома меньше и другие нормативы, - его доля в земельном участке и в процентном, и в абсолютном выражении уменьшится. Я правильно понимаю?

АЕ: Да, правильно понимаете, потому что изменились нормативы застройки, более того, они же даже в уже имеющемся законодательстве о реновации заложили возможность не соблюдать пожарные, санитарные нормы, нормы инсоляции и так далее - и всё это с целью более плотной застройки. Что такое более плотная застройка? Меньше участок и больше площадь дома. Более того, вот эта высотность безумная, которая сейчас достигает 35-40 этажей. Что есть доля в общем имуществе многоквартирного дома? Понятно, что эта доля не выделяется в натуре, но непосредственная стоимость вашей квартиры привязана к стоимости и этой доли.
По сути ваша квартира, то, на что у вас зарегистрировано право - это просто объём в здании, это спёртый воздух между перекрытиями. 
В нашем законодательстве написано, что регистрация права на квартиру одновременно является регистрацией права на общее имущество. Можно говорить о том, что эта доля будет уменьшаться. Это жизненное пространство людей, поэтому реновация - это безусловное ухудшение и качества жизни, и умаление имущественных прав. Если по советским нормативам людям было предоставлено примерно 35 квадратных метров земельного участка, то сегодня это 12 а то и 6 метров. А без соблюдения пожарных и санитарных норм - вообще не известно. Это однозначная потеря для собственников жилья. Если сейчас стоимость гектара земли достигает 1,2 миллиарда, это безумная цена.

ЮИ: Погодите, раньше речь шла о 600-800 миллионах рублей за гектар. Откуда миллиард?

АЕ: Так это максимальная цена, в центре, например. Может быть, она неоправданна, но она такова.

ЮИ: То есть 600 миллионов - это минимально? А средняя тогда сколько?

АЕ: Примерно 800 миллионов. Это же от района еще зависит. Есть ряд факторов, которые влияют на эту стоимость, которые есть в соответствующем постановлении Правительства Москвы, поскольку кадастровую стоимость присваивает Правительство Москвы.

ВГ: Есть ли вообще шансы у людей заставить власти платить компенсацию за земельные участки, которые уменьшаются или нет? Как вы думаете?

АЕ: Возможность-то есть, но я еще не вижу в обозримом пространстве того, кто бы серьёзно проработал этот вопрос и действовал бы системно, целенаправленно, осмысленно и грамотно. Я не вижу таких людей, хотя теоретически возможность заставить платить есть. Но практически мы же знаем, что у нас почти вся Москва не поставлена на кадастровый учёт. Поэтому мы и советуем всем раздобывать все эти первичные документы на земельные участки, хотя порой это крайне тяжело сделать. Но это единственная зацепка, чтобы у вас что-то вообще было. Опять же надо доказывать, что было так, как указано в первичных документах. То, что я вижу вокруг себя, честно говоря, - это удручающая картина. Во многих случаях, возможно, я скажу кому-то неприятную вещь, но во многих случаях людям удобнее представлять себя жертвами нежели бороться. Они говорят: «Нам не передали, мы не получили». Вместо того, чтобы говорить: «Но как же?! В законе написано, а значит, мы имеем право!» Я считаю, что от людей тут тоже очень многое зависит. И пока я не могу сказать, что есть движение в правильном, на мой взгляд, направлении.

Не надо представлять себя жертвами. Нужно говорить о себе как о человеке, наделённом правами при рождении. Нам никто эти права не даровал любезно - мы же, я надеюсь, не в феодальном государстве находимся.

ВГ: Да, мы тоже все на это надеемся! Спасибо огромное, Алина!

Подписывайтесь на страничку проекта в Facebook: https://www.facebook.com/activist.msk/