понедельник, 20 ноября 2017 г.

Капремонт. Руководство пользователя.


В прошлом году мы уже несколько раз писали про то, как проходил капитальный ремонт в одном из домов по улице Трофимова в Даниловском районе Южного округа Москвы.

После наших репортажей и обращений жителей мы уверены, что все те же нарушения и злоупотребления есть по всему городу.

Если коротко, то в случае самоустранения жильцов от контроля за работами, всё пойдёт плохо: смету и проект ни с кем из жильцов не согласуют, работы будут вести с нарушением всех мыслимых нормативов, нанимая неквалифицированных рабочих, а результатом будет многочисленный брак, устранять который никто спешить не будет.
К тому же в отсутствие постоянного контроля со стороны самих жителей, «приёмкой» работ займутся всякие проходимцы - например, некая “общественная комиссия”, в которой, почему-то не было ни одного местного жителя. Посмотрите, какая красота:



Почему так происходит? Что делать собственникам, чтобы минимизировать негативные последствия капитального ремонта?

Давайте разберёмся вместе. Для начала нужно усвоить одно важное обстоятельство:

Программа капитального ремонта в Москве - это не благотворительность, а колоссальная машина по расхищению средств, собираемых на капремонт с москвичей.

К сожалению, случаи полностью качественного капремонта настолько редки, что мы о них почти не слышали. Пожалуй, только дома разных едросных начальников вроде глав управ или муниципальных образований могут похвастаться более качественным исполнением работ, остальным же москвичам приходится довольствоваться браком и недоделками, несоответствиями проекту и так далее. В абсолютном большинстве случаев проекты - это просто копипаст за десяток-другой миллионов рублей без выхода на объект, да и сметы самого ремонта безбожно завышаются, и по схемам с субподрядчиками в несколько этажей на сам ремонт остаются гроши, за которые нанимают самых некомпетентных рабочих и покупают самые низкокачественные материалы.

Основная рабочая сила при капремонте — низкоквалифицированные мигранты из Средней Азии.
 При этом стоимость работ в смете выше рынка


Надо сказать, что делается это всё не просто за бюджетные средства, также известные как наши налоги. Москвичи ещё и вынуждены платить самые высокие в стране взносы на этот капремонт - 17 рублей с квадратного метра жилья. 


Куда в реальности идут эти деньги - доподлинно не известно из-за схем с транзитными счетами банка ВТБ, но зато собственники в тех домах, где капремонт уже прошёл или скоро пройдёт, надолго становятся должниками перед ФКР на сумму, потраченную на капремонт по контракту - естественно, с учётом распиленной части.

1. Жильцы должны следить за планируемой датой капитального ремонта

На сайте http://repair.mos.ru/ можно с легкостью узнать планируемую дату ремонта конкретных систем в вашем доме – достаточно ввести в поиске адрес, и в ответ появится наглядная табличка.
Если в вашем доме ещё ничего не было слышно про капитальный ремонт, но из таблички вы видите, что часть общего имущества должна ремонтироваться, допустим, с 2015 по 2017 годы или в 2016-2018, будьте готовы, что вам уже пора следить за конкурсом на разработку проектно-сметной документации и за проведением общего собрания. Возможно даже стоит превентивно позвонить в подразделение Фонда капитального ремонта по своему округу и выяснить, что они там себе планируют и как в этом можно поучаствовать.

2. Жильцы должны следить за общими собраниями в своём доме

Есть масса случаев, когда совершенно из ниоткуда на сайте http://dom.mos.ru возникают поддельные протоколы непрошедших собраний собственников в многоквартирном доме, и никто из жильцов и не слышал о том, что они вообще созывались – уведомлений не было. Просто кому-то срочно понадобилось то или иное решение для отчетности выше, и они не стали заморачиваться, подделали протокол собрания собственников, то есть, совершили уголовное преступление – лишь бы только руководство не ругалось.

Однако в случае с капремонтом всё-таки pro forma управы по всей Москве искренне пытались провести хоть какие-то собрания. Причём, и в новых домах, и в старых. Как правило, уведомления о них не рассылались, а вешались у лифтов.
Поскольку собрания предполагались очные, конечно же, туда никто не мог собраться. Увы, это абсурд – пытаться собрать правомочный очный кворум в доме с более чем 30 квартирами. Поэтому по традиции, после неудавшегося очного собрания проводят заочное.
Вот на этой стадии самые активные жители уже точно должны были живо заинтересоваться и приложить все усилия к тому, чтобы поговорить с соседями о готовящемся заочном собрании и собственно о капитальном ремонте.
В ходе этого просвещения нужно обязательно выбрать из своего числа настоящего и порядочного представителя собственников жилья для контроля и приёмки (или неприёмки) работ. Конечно, плюсом у такого представителя жителей был бы опыт в строительной сфере или в ремонтах, или в ЖКХ, однако такое встречается нечасто.
По хорошему, вся эта работа с соседями должна проводиться сразу, как вы увидели сообщение о проведении ещё очного собрания. Иначе есть риск не успеть взять инициативу в свои руки.

Запомните: у чиновников управы и работников «Жилищника» вашего района, а также у работников ФКР есть своё бюрократическое расписание – к такому-то сроку надо уже подготовить пакет документов, включая протокол общего собрания по вашему дому. 

Для них часто намного важнее гнев начальства, чем ворчание оскорбленных жителей и даже уголовная ответственность, поэтому если вы не успеете взять инициативу по проведению ОСС в свои руки, вы рискуете получить поддельный протокол заочного собрания, которого по факту не было. Ну и назначат представителем там кого-то совершенно случайного, либо наоборот – очень неслучайного человека, который будет работать не на соседей, а на подрядчика.
Кроме того, можно упустить процесс разработки проектной документации – её могут сделать спустя рукава и без учета особенностей вашего дома. Вишенкой на торте может стать включение в проект что-нибудь странного, вроде ремонта за бюджетный счёт частных нежилых помещений в вашем доме.

3. После собрания жители должны следить за конкурсом по выбору подрядчика и за подписанием договора, а также за выделением «дополнительных средств» на не предусмотренные в изначальном проекте и договоре работы.

Почему важно следить за конкурсными процедурами по выбору подрядчиков на капремонт на сайте http://tender.mos.ru или http://www.roseltorg.ru?
Потому что, даже если вы пропустили историю с собранием, на конкурсе можно обнаружить-таки проектную документацию и, если с ней что-то не так (кривой проект, несоответствия между проектом и сметой, ошибки в смете), можно ещё успеть пожаловаться на это в Главконтроль и Департамент капитального ремонта.

Как мы поняли, если жители не следят за проектно-сметной документацией, её просто подгоняют под заранее известный бюджет, и в таком режиме могут нарисовать в проекте всё, что угодно.

В конце концов, можно посмотреть на подрядчиков, и если они сами и их победа вызывают сомнения, на весь конкурс можно пожаловаться в ФАС и отменить его. Например, помимо очевидных вещей типа свежесозданной под капремонт «живопырки», есть случаи, когда подрядчик имел банковскую гарантию участия в конкурсе, но к моменту подписания договора банк лишили лицензии.
Не бойтесь и не ленитесь пробивать компании и их реквизиты в поисковиках и на сайте налоговой службы, а если есть доступ к СПАРКУ и иным подобным информационным системам – в них.


Кликабельно

4. После заключения договора с подрядчиком жители должны связаться с ФКР и подрядчиком для обсуждения подготовки к началу работ.

Запомните: как только появляется подписанный договор с подрядчиком, уже практически нет шансов отменить работы в вашем доме или сменить конкретного подрядчика.
Также необходимо с самого начала удостовериться в том, что у подрядчика есть договор страхования его ответственности перед третьими лицами (то есть перед жителями) – на случай ущерба имуществу. Как правило, это одно из требований договора на проведение капитального ремонта между подрядчиком и ФКР, и нередко подрядчик «экономит» на страховке. А потом  на голубом глазу говорит жителям, что не будет восстанавливать испорченное имущество.

Если вы до сих пор не успели стать уполномоченным контролёром работ от лица собственников, вам придется искать общий язык с тем, кого назначили на эту роль. Либо вам придется постоянно конфликтовать с этим человеком.

Если это просто пенсионерка-советник главы управы – её можно попробовать убедить слушать вас, можно показать, что вы готовы помогать ей в реальном отстаивании интересов жителей. Хуже, если такую пенсионерку «купили», или вообще официальный представитель не в курсе своей роли, а его работой занимается непонятно кто, имеющий свои интересы.

Важно также проконтролировать момент появления «штаба капитального ремонта» у вас во дворе, стоит сразу же проследить, есть ли там проектная документация и сметы. Стоит разобраться, умеет ли прораб читать эти документы и как он планирует организовывать те или иные работы.

Прораб из штаба ремонта дома на улице Трофимова многократно нарушал
 нормы проведения работ и игнорировал все жалобы жителей
Опыт показывает, что из-за бюджетного финансирования и массовости капитальных ремонтов по всему городу подрядчики берут на работу в качестве прорабов, да и в качестве самих ремонтников кого попало. Эти люди не обладают ни культурой поведения, ни навыками нормальной организации труда. Почти все рабочие не являются сотрудниками подрядной организации. Их попросту берут "с улицы", не заключая никаких договоров. Резон подрядчика простой: квалифицированному специалисту нужно платить, а мигрантов их Средней Азии можно нанять за копейки.
Отсюда и старые кровельные листы в новых пассажирских лифтах, отсюда и заляпанное краской имущество жителей, отсюда и отключения воды сверх всех возможных регламентов, отсюда и игнорирование отопительного сезона, отсюда полное игнорирование технологий щадящего для жителей режима работ (снижение уровня шума и грязи), отсюда, конечно же, и все работы тяп-ляп на «отвали».

И это мы еще даже не начали говорить про намеренную «экономию», а проще сказать – воровство выделенных на ремонт денег. Попытаться предотвратить это можно только постоянным контролем ремонтных работ и залезанием в каждую щель.
Например, часто в смете указано использование механических люлек для фасадных работ или работ на крыше, но на деле вы видите рабочих в альпинистском снаряжении, а стройматериалы возят в пассажирских лифтах.
Либо в смете пишут, что оборудуются специальные склады стройматериалов, бытовки для рабочих, а на деле – и рабочие, и стройматериалы живут у вас в подвале или на чердаке.
Но вы об этом обо всём не узнаете – если не откроете смету и двери в подвалы и на чердаки.

Работы по капремонту зачастую выполняют мигранты из Средней Азии,
 с которыми подрядчик не заключает никаких договоров

5. Стоит ли рассчитывать на помощь ФКР в контроле?

Как показывает практика, представители самого Фонда капитального ремонта ведут себя пренебрежительно – не считают серьезной проблемой отсутствие документов, и особенно проекта в штабе ремонта, поддельным протоколом собрания собственников их тоже не удивишь.

Никто не хочет понять, что работами не по проекту и низкой культурой работ подрядчик с попустительства Фонда капремонта наносит ущерб общему имуществу жителей, им потом ещё приходится своими силами или силами УК завершать этот капитальный ремонт.

Гарантийное устранение недостатков проблематично, и по судам заморишься искать правды и возмещения. За это время подрядчик уже может «внезапно» «обанкротиться».
Сотрудники ФКР не представляют даже, что своим халатным отношением к обязанностям по контролю работ из Жилищного кодекса и Устава ФКР они наносят ущерб бюджету Москвы и самому фонду – деньги выделяются, а расходование совершенно непрозрачно и чаще всего почти совсем бесконтрольно.

Так что, поскольку на самом деле только жители являются самыми заинтересованными во всей истории с капремонтом – вам (нам) придется находить в себе силы и находить время для контроля этих работ. Увы, никому, кроме жителей, качество работ не важно.


Подрядчик и представитель ФКР зачастую находятся в сговоре.
Их цель — "распилить" денежные средства

6. Жители должны следить за графиком работ

Многие совершенно зря не делают этого – ведь почти все работы сильно задерживаются по срокам, а из-за непонятных дополнительных работ сверх договора, которые навязывает ФКР, все сроки сдвигаются.

При этом совершенно не понятно, на основании чего можно предъявить претензии к качеству таких дополнительных работ – на них нет даже дополнительного соглашения.

Специально остановимся на вопросе дополнительных соглашений.
У нас сложилось ощущение, что если никто из жителей организованно не жалуется и не актирует нарушения, в том числе и сроков – ФКР даже не чешется на эту тему. Как и всякие депутаты от ЕР, которые готовы подписывать акты на недоделанные работы, как это делала депутат Родионова из Даниловского, мотивируя такое грубое нарушение - «чтобы подрядчик деньги получил».


Муниципальный депутат Родионова признается, что подписывает
акты выполненных работ до их выполнения

При этом если кто-то откроет договоры, он там найдет драконовские пени в отношении подрядчика за каждый день просрочки. Но почему-то никого они не волнуют. Возможно, что договор читают только некоторые особо занудные жители, а в самом ФКР его один раз читал юрист при подписании – и этим дело и закончилось.


7. Жители должны объединиться хотя бы для коллективных жалоб вплоть до окончания работ.
В упомянутом в самом начале доме в Даниловском только уже после завершения работ и отъезда подрядчика, когда начались новые непонятные работы совсем не по технологии, от которых открещивается и ГБУ «Жилищник Даниловского района», и ФКР, - только тогда жители начали что-то подозревать и обсуждать между собой, что с этим всем делать.

Если вы нашли возможность контролировать работы и видите, что они ведутся с нарушениями, не терпите это.

Низкое качество работ по капитальному ремонту — результат коррупционного сговора
и отсутствия контроля со стороны жильцов МКД

Жалуйтесь с фотографиями и ссылками на проектно-сметную документацию в
- Жилищную инспекцию http://mgi.mos.ru/feedback/reception/,
- ОАТИ http://oati.mos.ru/contacts/reception/,
- Главконтроль https://glavkontrol.mos.ru/reception/ и
- Департамент капитального ремонта https://dkr.mos.ru/contacts/reception/ .
Также нужно официально обратиться к вашим муниципальным депутатам, за которыми закреплён ваш дом.
Не забывайте о журналистах - все жулики, в том числе и капремонтники, боятся публичности.
Кроме того, по части нарушений типа поддельного протокола собрания можно обращаться и в прокуратуру – но лучше с живым бумажным обращением.
Отдельно отметим, что наибольший эффект имеют массовые жалобы – например, вы можете разослать соседям шаблон текста для электронных приемных, либо можете собрать живые подписи под бумажным обращением.
Как только будет не менее 50 подписей или однотипных обращений, к вашей проблеме уже начнут по-другому, более трепетно относиться. А соберете группу из 100 соседей – контролирующие органы забегают по потолку и прибегут-таки проверять, что же такое там творится у вас в доме.

«Я всё понял, но это всё так сложно! Может быть, есть какие-то лайфхаки?»

Увы, лайфхаков в вопросах капремонта нет.
Либо вы берётесь контролировать ремонт, либо нет. Ну и результат будет соответствующий.
Мы считаем, что вся эта ремонтная эпопея, затеянная мэрией, на самом деле является отличной школой гражданского контроля и объединения жителей. Это просто-таки испытание, посланное нам из мэрии для того, чтобы мы наконец-то перестали жевать сопли и собрались в местные сообщества. Начать сообщество с собственного дома – это отличный вариант.
Конечно, некоторые могут просто взять и физически уехать куда-то на время капитального ремонта. Но где гарантия, что вы вернетесь, а работы уже закончатся, как должны были по графику, или что внезапно после замены канализационных труб не затопит нечистотами первые три этажа дома – потому что при монтаже новой канализации в подвале кто-то тупо забыл вынуть из трубы старую тряпку, которой затыкал ее, чтобы вонь не заполняла подвал, пока там рабочие?
В общем выбора нет: надо подключаться к контролю капительного ремонта сразу, как вы о нем узнали. Либо придётся жить в разрухе после него.

Если вы считаете полезным этот материал - поддержите наш проект рублём и подписывайтесь на нашу страничку Facebook https://www.facebook.com/activist.msk

Материал подготовили Варвара Грязнова и Юрий Иванов